1.小陽春遇冷：新房價格“失守”，一線城市分化加劇
2025年開局，北京樓市并未迎來預期中的“小陽春”。國家統計局數據顯示，1月北京新房價格環比下降0.4%，而同期上海、深圳分別上漲0.6%和0.2%，廣州持平。二手房市場雖整體趨穩（北京微漲0.1%），但新房市場已陷入“以價換量”的惡性循環。

典型案例：

• 朝陽金盞板塊：低密洋房單價從6萬+降至4萬+，跌幅超30%；
• 昌平北清樾府：特價房3.7萬元/㎡，較指導價5.6萬元/㎡腰斬；
• 石景山元璽：網簽均價從7.56萬跌至7.22萬，去化率僅30%。

數據印證：

• 截至2月19日，北京新房網簽量僅千套，庫存突破7.5萬套，去化周期達20.7個月，遠超上海（12個月）、深圳（15個月）。
• 克而瑞報告指出，北京超36個月去化周期的板塊多達4個，土地市場持續遇冷，石景山新地塊樓面價較周邊低1萬元仍底價成交。

 

02.政策“背刺”與品質內卷：新房陷入雙重踩踏
2025年1月，《北京市平原多點地區“好房子”規劃管理技術要點》正式試行，允許第四代住宅設計（如封閉陽臺、風雨連廊、空中花園），直接沖擊存量新房競爭力。

市場影響：

• 規劃倒逼降價：老項目為避免被“后浪拍死”，加速拋售。例如，豐臺某項目因設計過時，開盤一年去化率不足18%，均價下跌25%；
• 品質焦慮蔓延：購房者持幣觀望，期待“更優設計、更低價格”的新盤入市，形成“越等越跌”的負反饋。

專家觀點：
國務院發展研究中心鄧郁松指出，當前樓市復蘇動能分化，一線城市需警惕“政策迭代引發市場預期紊亂”，建議通過差異化供地穩定價格體系。

03.供應過剩VS需求疲軟：北京樓市困局何解？
與上海、深圳相比，北京新房市場長期缺乏“現象級網紅盤”帶動熱度。2025年初被寄予厚望的海開頤海澐頌因設計缺陷推遲入市，進一步削弱市場信心。

深層矛盾：

1. 需求端：居民收入預期未明顯改善，購房決策更趨理性，傾向“撿漏”而非追漲；
2. 供給端：土地財政依賴下，郊區地塊過量供應，核心區優質地塊稀缺，加劇結構性失衡；
3. 政策端：限購門檻仍為全國最嚴，非京籍購房需5年社保，抑制潛在需求釋放。

破局方向：

• 短期：優化限購政策（如降低社保年限、放松非普宅認定），激活改善需求；
• 長期：調整供地結構，優先推出核心區“好房子”地塊，重塑價格標桿。

04.引用資料與數據來源

1. 國家統計局2025年1月70城房價數據；
2. 克而瑞《2025年1月中國房地產企業銷售TOP100》；
3. 國務院發展研究中心鄧郁松對樓市分化的研判；
4. 中指研究院關于北京土地市場的監測報告；
5. 《北京市平原多點地區“好房子”規劃管理技術要點》政策文件。

05.最終結論

北京新房市場的“踩踏潮”本質是供需錯配與政策迭代的疊加效應。短期降價或可加速去庫存，但長期需通過 精準政策松綁+品質升級+預期管理 組合拳重建市場信心。若調控滯后，北京或成一線城市中唯一“以價換量”的例外，進一步拉大與滬深的差距。