2025年蛇年伊始，房地產行業在政策持續發力與市場信心修復的雙重驅動下，迎來久違的“開門紅”。1月核心城市成交量同比大幅增長，“老破小”二手房熱銷釋放剛需回暖信號，土地市場專項債收儲開啟新循環，頭部房企逆勢拿地展現“鈔能力”……但與此同時，百強房企銷售總額同比下降16.5%，三四線城市成交疲軟，債務壓力高企，行業分化進一步加劇。這場“止跌回穩”的戰役，注定是一場冰與火的博弈。

 

1、政策組合拳“輸血”市場，供需兩端同步發力

2024年9月中央定調“止跌回穩”后，政策工具箱持續擴容：

需求端：一線城市郊區限購松綁預期升溫，房貸利率、交易稅費下調空間打開，公積金政策優化覆蓋50余城，購房補貼加碼刺激剛需。

供給端：專項債收購存量土地與商品房加速落地，廣東、河南等地已啟動147.5億元土地收儲計劃，推動房企現金流改善；城中村改造擴圍至新增100萬套，貨幣化安置助力庫存去化。

中長期改革：預售制向現售制過渡試點推進，“以購代建”配售型保障房模式完善住房雙軌制，為樓市注入新動能。

政策效應已初步顯現：1月全國30城新房成交同比微增1%，深圳、廣州新房成交量同比暴漲97.3%、37%，上海二手房日均成交增長43%。

 

2.市場分化加劇：一線“熱”與三四線“冷”并存

核心城市領跑復蘇：北京“老破小”二手房成交周期縮至7天，500萬以內房源占比超50%；深圳、上海改善型項目去化率突破51%，高端產品“玖序系”五開五罄，印證高凈值人群購買力堅挺。

三四線持續承壓：非核心城市新房供應同比腰斬，庫存去化周期延長，房企降價促銷成常態。如漳州2月預期零供應，內陸弱二線城市鄭州、昆明推盤積極性低迷。

 

這種分化背后是人口流動與資源集中的必然結果。未來，杭州、成都等強二線城市或接力一線，成為下一輪回暖主力。

3. 房企“生死競速”：信用為王，產品制勝

頭部房企逆勢擴張：中海1月銷售額同比增14.4%，以87.48%溢價率豪擲80億連奪京滬深地塊，依托A級信用評級與56.1%的低負債率穩居行業“安全區”。

中小房企生存艱難：TOP100房企銷售門檻同比降低13.4%，債務到期規模達5257億元，三季度償債高峰或引發新一輪出清。

產品力成競爭壁壘：改善型需求占比超53%，房企加速迭代大面積、綠色科技住宅。如中海“玖序系”以頂豪IP打開利潤空間，部分項目探索用戶參與設計，推動行業從“規模競爭”轉向“品質內卷”。

2025年樓市“新平衡”下的生存法則

2025年注定是房地產行業從“高速擴張”轉向“高質量平衡”的關鍵年。政策托底與市場自愈并行，但并非所有玩家都能等到春天。

 

對購房者：一線及核心二線城市“小陽春”可期，剛需可擇機入場；三四線城市需警惕價格波動，優先選擇現房或國企項目。

對房企：抓住政策窗口期加速去庫存，聚焦產品力與信用管理，避免盲目擴張。

對行業：專項債收儲、城市更新、保障房建設將重塑市場結構，房企需從“開發商”轉型為“城市服務商”，在存量時代挖掘新增長極。

蛇年開局，樓市已亮出“止跌回穩”的曙光，但唯有順應趨勢、主動求變者，方能在這場分化與洗牌中立于不敗之地。